Nhiều năm trở lại đây, đất nền đã trở thành kênh đầu tư bất động sản cực kỳ hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ khả năng khai thác đa dạng và sinh lời cao. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những rủi ro và nguy cơ nhất định nếu nhà đầu tư kiến thức hoặc thiếu kinh nghiệm.
Bài viết dưới đây sẽ giải đáp toàn bộ thắc mắc của bạn về khái niệm đất nền là gì, các loại đất nền nên đầu tư và không nên đầu tư.
1. Đất nền là gì?
Đất nền là thuật ngữ trong lĩnh vực bất động sản, được sử dụng phổ biến trong giới đầu tư, giao dịch đất. Vậy, đất nền là gì mà được các chủ doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân săn đón và tìm mua?
1.1 Khái niệm cơ bản về đất nền
Đất nền là khái niệm dùng để miêu tả những lô đất trống, còn nguyên trạng, chưa bị bất kỳ sự tác động nào của con người hay máy móc như đào bới, san lấp, khởi công xây dựng,…
Có thể lô đất đó nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư nhưng vẫn đang trong quá trình nghiên cứu. Hoặc chưa tiến hành xây dựng thì nó vẫn được coi là đất nền.
1.2 Các loại đất nền phổ biến
Khái niệm đất nền là gì đã cung cấp thông tin đây là những mảnh đất chưa bị tác động, can thiệp bởi con người. Tùy theo mục đích sử dụng, đất nền được chia thành 3 loại chính:
- Đất nền dự án là thuật ngũ chỉ những khu đất được quy hoạch, chủ đầu tư đang chuẩn bị thi công khu sinh thái, khu dân cư, tòa nhà, tòa xưởng,… Vị trí gần với các tiện ích dịch vụ, hệ thống giao thông thuận lợi.
- Đất thổ cư là loại đất sử dụng để xây nhà, công trình phúc lợi xã hội hoặc mảnh vườn gắn liền với nhà. Đất thổ cư hiểu đơn giản là đất ở, gồm có đất thổ cư đô thị và đất thổ cư nông thôn.
- Đất liền kề là những lô, mảnh đất được thiết kế diện tích bằng nhau. Quy hoạch nằm gần nhau theo kết cấu nhất định trên cùng khu vực thi công.
1.3 Lý do nên mua đất nền ở thời điểm hiện tại?
Đất nền hay bất động sản vẫn luôn là hướng đầu tư sinh lời, rất ít nhà đầu tư chịu thua lỗ. Dưới đây là 5 lý do mà bạn nên mua đất nền vào thời điểm này:
- Đất là tài nguyên hữu hình, tức không thể biến mất hay giảm diện tích về lâu về dài.
- Có nhiều cơ hội tăng giá nhờ chuyển đổi mục đích sử dụng. Thay đổi hạ tầng xung quanh, tính pháp lý, vị trí bất động sản,…
- Đất nền không phát sinh sinh các phụ phí, nếu có mức phí phải trả quá cao và nhiều.
- Là khoản đầu tư dài hạn, phù hợp với những nhà đầu tư kiên nhẫn, thông minh, thu lợi nhuận từ việc giá trị tăng dần dần.
- Khoản đầu tư an toàn do đất không thể hỏng, bị đánh cắp, phá hủy. Dễ dàng quản lý vì không cần bảo vệ, chăm sóc, xây dựng hay cải tạo.
2. Phân biệt đất thổ cư và đất nền là gì?
Đất nền và đất thổ cư về cơ bản có mục đích sử dụng khác nhau, một mặt phát triển kinh doanh, một mặt xây dựng nhà ở. Dựa vào 4 yếu tố trong bảng sau để phân biệt rõ hơn hai loại đất này:
| Yếu tố so sánh | Đất nền | Đất thổ cư |
| Pháp nhân | Đất được quy hoạch minh bạch, công khai sau khi có sự kiểm tra, cấp phép từ đơn vị chức năng và cơ quan nhà nước | Đất thổ cư thường tiềm ẩn các nguy cơ, như chỉ có giấy ký kết sở hữu giữa hai bên. Không được kiểm chứng và cấp phép từ cơ quan chức năng. Hoặc những mảnh đất không có giấy tờ khiến việc sở hữu, mua bán, trao đổi gặp nhiều khó khăn |
| Thời gian ra sổ nếu chưa phân lô hay tách thửa | Từ 1 đến 2 năm, tùy thuộc vào điều kiện triển khai dự án của chủ đầu tư | Từ 2 đến 6 tháng, tùy thuộc vào hồ sơ tách thửa |
| Khả năng tiếp tục tách thửa | Đối với đất nền dự án hay đất nền đã quy hoạch dựa theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này chủ đất không thể tách thửa, phân lô thêm được nữa | Tùy vào khu vực đất thổ cư mà điều kiện cấp phép tách thửa sẽ có sự khác nha. Nếu đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định ngay tại khu vực đất đó thì vẫn có thể tiếp tục tách thửa |
| Các cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông và tiện ích xung quanh | Chủ đầu tư chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng (điện nước, phòng cháy chữa cháy,…) và hệ thống tiện ích (trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện,…) | Chủ đầu tư thường không chú trọng hệ thống tiện ích xung quanh. |
Trên đây là những yếu tố phân biệt đất thổ cư so với đất nền là gì. Giúp khách hàng nhận biết được ưu nhược điểm, nguy cơ tiềm ẩn trước khi xuống tiền, ký hợp đồng giao dịch.
3. Đất nền có xây được nhà không?
Về mặt pháp lý, chủ sở hữu khu đất nền nếu muốn xây nhà thì bắt buộc phải có đầy đủ giấy tờ, văn bằng chứng minh đó là đất thổ cư và có vi phạm bất kỳ yếu tố pháp lý nào (Đất không nằm trong diện giải tỏa hay quy hoạch, không chịu sự quản lý từ bất kỳ cá nhân, tổ chức, khu vực nào).
Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng cần lưu ý rằng khu đất nền đó có sổ đỏ để chứng minh quyền sử dụng đất. Nhằm hạn chế các trường hợp tranh chấp pháp lý về sau.
4. Nên mua đất ở những vị trí nào? Vị trí nào không nên mua?
Dù mua bán đất nền với mục đích gì thì việc lựa chọn chuẩn xác vị trí khu đất sẽ giúp chủ đầu tư hay người sở hữu miếng đất gia tăng giá trị sử dụng lẫn lợi nhuận về cho bản thân.
4.1 Vị trí đất nền nên mua
- Khu vực có giao thông thuận tiện: Đây là yếu tố quan trọng bởi nó đảm bảo cho việc di chuyển hằng ngày của bạn như đi học, đi làm, vui chơi, giải trí. Ngoài ra, nó còn giúp cho việc giao thương mua bán ở các nơi trở nên dễ dàng hơn, thu hút dân sinh, giúp phát triển các tiện ích công cộng như chợ, nhà hàng, bệnh viện hay trường học…điều này nhằm thúc đẩy sự tăng trưởng về giá trị khu đất mà bạn đầu tư.
- Môi trường sinh sống tốt: Môi trường và không gian luôn là các tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn có nên mua miếng đất đó hay không. Hãy ưu tiên những khu vực nhiều tiện ích dân sinh, yên tĩnh, mát mẻ, nhiều cây xanh. Ví dụ như gần công viên hoặc hồ nước, tránh xa các khu công nghiệp, khu nước thải hay các nhà máy.
- Khu vực có kinh tế phát triển: Nên chọn các tỉnh thành có kinh tế và du lịch phát triển vượt bậc như Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng,…bởi lẽ nó sẽ thu hút dân cư, thu hút đầu tư, mở ra nhiều cơ hội việc làm cũng như phát triển tiện ích xã hội. Từ đó giúp cho giá trị miếng đất bạn sở hữu ngày càng tăng cao.
- Nhiều tiện ích phục vụ nhu cầu sống: Hệ thống tiện ích xung quanh như trường hợp, siêu thị, trung tâm thương mại, công viên, bệnh viện,… Đây là những yếu tố bạn cần xem xét, cân nhắc khi mua đất nền, đảm bảo và nâng cao chất lượng cuộc sống.
4.2 Vị trí đất nền không nên mua
- Khu vực có nguy cơ sạt lở: Đây là những nơi có nền móng không an toàn, những khu đồi núi hiểm trở, dốc cao hay khu vực có đất mới được bồi đắp. Hoàn toàn không thích hợp để đầu tư đất nền hoặc xây nhà ở.
- Khu vực gần các trạm xăng dầu: Môi trường xung quanh những nơi này thường không tốt cho sức khỏe (mùi hôi, khói bụi, tiếng ồn,…) và còn tăng nguy cơ cháy nổ. Điều này khiến cho giá trị miếng đất bị giảm sút, không thể sinh lợi nhuận nếu đầu tư.
- Đất trong các khu ngõ nhỏ: Nhiều hạn chế và bất tiện trong việc di chuyển, đường chật hẹp sẽ làm tăng nguy cơ va chạm, xảy ra tai nạn ngoài ý muốn. Đặc biệt, với số lượng ô tô ngày càng tăng như hiện nay thì khả năng mua bán nhà trong ngõ nhỏ lại càng trở nên khó khăn.
- Đất nằm trong khu vực nhiều tâm linh: Cần tránh mua đất nền gần chùa chiền, miếu, đình hay khu nghĩa trang bởi những nơi này thường tụ tập nhiều âm khí, không tốt cho gia chủ. Nếu định cư lâu dài sẽ ảnh hưởng nặng nề đến sức khỏe lẫn tinh thần của gia chủ.
5. Một vài gợi ý khi mua đất xong thì nên làm gì
Sau khi mua đất, bạn nên thực hiện các bước sau để đảm bảo quyền sở hữu và khai thác giá trị của mảnh đất một cách hiệu quả:
- Hoàn tất thủ tục pháp lý: Đảm bảo rằng bạn đã hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý liên quan, bao gồm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cập nhật thông tin sở hữu trên sổ đỏ/sổ hồng.
- Nộp thuế đất: Kiểm tra và nộp các loại thuế liên quan đến đất đai như thuế trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có), và thuế sử dụng đất hàng năm.
- Kiểm tra và bảo vệ ranh giới đất: Xác định rõ ranh giới đất của bạn và cắm mốc để tránh tranh chấp với các hộ dân xung quanh. Bạn cũng có thể xây tường rào để bảo vệ đất.
- Lập kế hoạch sử dụng đất: Tùy vào mục đích sử dụng đất (xây dựng nhà ở, đầu tư, hoặc canh tác nông nghiệp). Bạn nên lập kế hoạch chi tiết để sử dụng đất một cách hiệu quả.
- Xem xét phát triển cơ sở hạ tầng: Nếu bạn dự định xây nhà hoặc công trình trên đất, hãy bắt đầu xem xét và lập kế hoạch cho việc xây dựng. Bao gồm việc xin phép xây dựng, thiết kế kiến trúc và lựa chọn nhà thầu.
- Đánh giá và theo dõi thị trường: Nếu mua đất với mục đích đầu tư, bạn nên theo dõi thị trường bất động sản để quyết định thời điểm thích hợp để bán hoặc phát triển đất.
- Đăng ký hộ khẩu hoặc chuyển hộ khẩu (nếu cần): Nếu bạn định cư trên mảnh đất mới, hãy tiến hành đăng ký hoặc chuyển hộ khẩu về địa chỉ mới.
6. Các loại đất nền nên tránh đầu tư
Đầu tư nhầm chỗ gây thua lỗ là điều không nhà đầu tư nào mong muốn, trong nội dung cuối bài Đất nền là gì, chúng tôi gợi ý bạn 4 loại đất nền cần tránh:
- Dự án ma dùng chỉ những dự án không có thật, không có tính pháp lý. Đây là chiêu trò dụ dỗ khách hàng của những kẻ lừa đảo, nhằm chiếm đoạt tài sản.
- Đất phân lô chưa được cấp phép có nhiều rủi ro. Chủ đầu tư khó bán, không kiếm được lời, khách hàng không được sở hữu sổ đỏ.
- Đất nền đang bị cầm cố ngân hàng do người bán đã cầm cố, sang nhượng trước đó. Người mua không có quyền sở hữu đất sẽ ra về tay trắng, thậm chí thâm hụt vốn.
- Đất được thanh lý giá rẻ thường nằm ở những nơi hẻo lánh, đang tranh chấp. Hơn thế bạn cũng có thể bị mất trắng khoản đầu tư.
Bài viết của Đất Xanh Đông Nam Bộ sẽ tổng hợp các kiến thức cơ bản. Về khái niệm đất nền là gì, phân biệt đất nền và đất thổ cư, đưa ra một vài gợi ý về lý do tại sao nên lựa chọn đầu tư vào đất nền như một kênh sinh lời hấp dẫn. Hy vọng sẽ giúp các nhà đầu tư có cái nhìn cụ thể và sâu sắc hơn về loại hình bất động sản này.
