Nhà sổ chung là gì? Đây là hình thức sở hữu nhà đất khi nhiều người cùng đứng tên trên một giấy chứng nhận, họ có quyền sử dụng đất hợp pháp như mua bán, ủy quyền, thế chấp,…. Hiện nay, có nhiều người lựa chọn mua nhà sổ chung bởi chúng có ưu điểm là giá rẻ hơn giá thị trường. Tuy nhiên, việc mua nhà sổ chung có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với người mua.
1. Nhà sổ chung là gì?
Nhà sổ chung là gì? Đây là chủ đề được nhiều người đang có ý định mua nhà quan tâm. Nhà sổ chung là nhà và các tài sản gắn liền với đất thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu từ 2 người trở lên.
Nhà sổ chung được tính khi có 2 chủ sở hữu đứng tên. Các chủ đồng sở hữu này không có mối quan hệ bố mẹ, vợ chồng hay con cái.
Bạn có thể dễ dàng thấy nhà sổ chung ở một số trường hợp, như:
- Chung cư mini.
- Nhà đủ điều kiện tách thửa đất nhưng chủ sở hữu chưa làm hoặc chưa hoàn thiện thủ tục tách sổ.
- Nhà không đủ điều kiện tách thửa đất do: Không đủ diện tích để tách, đất quy hoạch, đất tranh chấp,… Các giấy tờ mua bán viết tay mà các chủ sở hữu không được cấp sổ riêng.
2. Những ưu điểm của nhà sổ chung
Nhà sổ chung có thể là lựa chọn của nhiều người bởi những ưu điểm của chúng, đặc biệt là đối với người mua để ổn định cuộc sống. Một số ưu điểm của nhà sổ chung như:
- Giá nhà sổ chung có giá thành thấp hơn so với nhà sổ riêng, vì vậy phù hợp với điều kiện kinh tế của nhiều gia đình.
- Nhà sổ chung được Nhà nước công nhận và có thể giao dịch các hoạt động bất động sản như chuyển nhượng, tặng cho, sang tên,… nếu được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu.
3. Một số rủi ro khi mua nhà sổ chung
Ngoài những ưu điểm kể trên, khi lựa chọn mua nhà sổ chung, người mua có thể đối mặt với một số rủi ro tiềm ẩn như:
- Các chủ sở hữu có sự tranh chấp: Có thể xảy ra tình trạng các chủ sở hữu không thỏa thuận rạch ròi về tài sản chung gây ra tranh chấp.
- Không thể tách sổ: Có nhiều mảnh đất không đủ điều kiện để tách sổ như diện tích nhỏ không thể thực hiện tách, hoặc các chủ sở hữu không có sự đồng thuận trong việc phân chia tài sản.
- Khó vay thế chấp ngân hàng: Mặc dù ngân hàng vẫn nhận thế chấp sổ chung nhưng cần phải thực hiện nhiều thủ tục liên quan.
- Khó khai thác sử dụng: Vì là đồng sở hữu nên các chủ sở hữu đều có quyền đối với mảnh đất. Cần có sự đồng thuận để thực hiện sử dụng đất.
- Khó chuyển nhượng: Giống với việc sử dụng, chuyển nhận cần có sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu, gây khó khăn và mất thời gian cho các giao dịch.
4. Đất nhà sổ chung có tách sổ riêng được không?
Qua giải thích “Nhà sổ chung là gì?”, bạn có thể hiểu hơn về nhà sổ chung. Vậy nhà sổ chung có thể tách riêng sổ hay không? Đây là câu hỏi và cũng là vấn đề mà nhiều người sau khi có ý định mua nhà sổ chung thắc mắc.
Nhà sổ chung, sổ đỏ hay sổ hồng chung hoàn toàn có thể tách sổ riêng theo quy định của Nhà nước về thủ tục tách thửa.
Để có thể tách sổ riêng, diện tích đất tách thửa cần đạt mức tối thiểu mà pháp luật quy định tại mỗi địa phương. Chính vì thế, nếu muốn tách sổ riêng, trước hết phải xem diện tích đất muốn tách sổ có đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương hay không. Nếu đủ điều kiện, thủ tục tách thửa đất sẽ thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về quy trình và thủ tục tách hoặc hợp thửa đất.
5. Nhà sổ chung có thế chấp ngân hàng được không?
Bên cạnh câu hỏi Nhà sổ chung là gì, nhà sổ chung có thể tách sổ riêng hay không, thì câu hỏi Nhà sổ chung có thể thế chấp ngân hàng được không được rất nhiều người quan tâm.
Câu trả lời cho câu hỏi này là “Có”. Nhà sổ chung có thể dùng thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, việc thế chấp đối với nhà sổ chung cần có sự đồng thuận từ nhà đồng sở hữu. Đồng thời, nhà đồng sở hữu phải đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Ngân hàng khi nhận thế chấp đều yêu cầu các đồng sở hữu nhà sổ chung xác nhận đồng ý. Thậm chí, có một số ngân hàng yêu cầu cần tách sổ riêng thì mới được thế chấp. Do đó, trên thực tế khá khó để thực hiện thủ tục thế chấp nhà sổ chung.
6. Những thủ tục cần làm khi mua bán nhà sổ chung
Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu, bạn cần phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ những điều kiện và thủ tục sau:
Điều kiện
Khi mua bán đất nhà sổ chung cần đáp ứng những điều kiện sau:
- Có sự đồng thuận của tất cả các chủ đồng sở hữu: Tất cả các chủ sở hữu có chung ý kiến trong quá trình chuyển nhượng. Nếu có chủ sở hữu không đồng ý, các chủ sở hữu còn lại có quyền yêu cầu giải quyết theo luật pháp.
- Chủ sở hữu cùng chung sổ đỏ sẽ có 30 ngày để quyết định có mua lại phần sở hữu của người muốn bán hay không.
Có thể thấy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà sổ chung khá phức tạp mặc dù không có nhiều yêu cầu.
Các thủ tục hồ sơ cần thiết cho quy trình chuyển nhượng
Theo quy định hiện hành, để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung sổ, cần chuẩn bị và nộp bộ hồ sơ bao gồm:
- Phải có đơn đề nghị đăng ký biến động theo đúng mẫu quy định
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng và có giá trị pháp lý đầy đủ
- Sổ đỏ
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước để thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng (căn cước công dân, sổ hộ khẩu).
- Văn bản đồng ý chuyển nhượng của tất cả các chủ đồng sở hữu.
- Các loại lệ phí bắt buộc phải nộp theo quy định hiện hành, bao gồm: lệ phí địa chính 15.000 đồng và lệ phí thẩm định 0.15% giá trị chuyển nhượng.
Quy trình chuyển nhượng đất
Để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Tiến hành lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Hợp đồng phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố pháp lý và được công chứng hợp lệ.
Bước 2: Hoàn tất thủ tục thanh toán
Các bên thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân theo quy định, cụ thể:
- Bên mua có trách nhiệm: Nộp lệ phí trước bạ 0.5% giá trị hợp đồng.
- Bên bán: Nộp thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị hợp đồng.
Hồ sơ khai thuế bao gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ: Do bên mua lập và ký.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: Do bên bán lập và ký.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được xác nhận hợp lệ.
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Để xác minh quyền sở hữu.
- Bản sao công chứng các giấy tờ tùy thân: Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của cả hai bên.
Bước 3: Nộp hồ sơ
Hồ sơ gồm hợp đồng đã công chứng, giấy tờ tùy thân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tờ khai thuế được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi hoàn tất thủ tục, bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
7. Những vấn đề cần lưu ý trước khi quyết định mua nhà sổ chung
Mua nhà sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy bạn cần hết sức cẩn trọng trong từng khâu. Để hạn chế tối đa những rủi ro không đáng có, bạn nên tham khảo về nhà sổ chung là gì của những người hiểu biết và cần lưu ý những điều sau:
- Cần kiểm tra kỹ những thông tin của căn nhà như: Có được chuyển nhượng không? Có tranh chấp không? Đất nằm trong quy hoạch không?…
- Tìm hiểu về thông tin người đồng sở hữu, cần xem xét những giấy tờ cơ bản để xác định người bán đã nhận đủ sự đồng thuận chưa.
- Cần thực hiện lập vi bằng do văn phòng thừa phát lại về việc giao nhận tiền, bàn giao nhà,…
- Cần rõ ràng, minh bạch trong thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên sở hữu. Nếu không thể tách sổ, cần yêu cầu chuyển nhượng để cùng đứng tên chung sổ.
- Nếu có nhu cầu chuyển nhượng, chủ sở hữu cần đáp ứng các điều kiện thông báo, ưu tiên với chủ đồng sở hữu khác.
8. Kết luận
Nhà số chung là gì? Có nên mua nhà sổ chung hay không vẫn luôn là chủ đề mà nhiều người quan tâm. Việc mua nhà sổ chung đòi hỏi người mua phải hết sức cẩn trọng và tìm hiểu kỹ thông tin. Từ việc kiểm tra giấy tờ pháp lý, xác minh quyền sở hữu đến việc thỏa thuận rõ ràng các điều khoản, mọi quy trình đều cần được thực hiện một cách nghiêm túc.
Dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhà sổ chung vẫn là một lựa chọn hấp dẫn cho nhiều người. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức và tham khảo tư vấn từ luật sư.
