Một trong những phương án đầu tư bất động sản phổ biến tại Việt Nam là tách thửa đất thành những phần nhỏ rồi sang nhượng kiếm lời. Tuy nhiên, không phải loại đất, mảnh đất nào cũng có thể tách thửa. Người mua và nhà đầu tư cần nắm bắt rõ các trường hợp không được tách thửa đất để tránh gặp rủi ro.
1. Tìm hiểu về tách thửa đất
Tách thửa đất là quá trình phân chia một khu đất thành hai hay nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn, mỗi thửa đất đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng.
Căn cứ vào các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn, tách thửa đất là thủ tục nhằm phân chia quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất từ một khu đất thành nhiều lô đất nhỏ hơn.
Qua thủ tục tách thửa, một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất duy nhất sẽ được phân chia thành hai hoặc nhiều giấy chứng nhận riêng biệt, mỗi giấy chứng nhận sẽ tương ứng với một phần đất đã tách.
2. Những điều kiện khi tách thửa đất
Để có thể phân chia quyền sử dụng đất thành nhiều phần, một mảnh đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Các giấy tờ pháp lý
Thửa đất tách cần có đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan. Bởi đó là những loại giấy tờ chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liền với đất. Những giấy tờ giúp đảm bảo tính pháp lý, tránh xảy ra tranh chấp và dễ dàng hơn trong quản lý đất đai.
Thời hạn sử dụng đất
Đất trong thời hạn sử dụng hợp pháp mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa. Do đó, nếu thửa đất hết hạn sẽ không thực hiện được việc tách thửa. Người sử dụng đất cần tiến hành các thủ tục gia hạn hoặc cấp quyền sử dụng đất mới trước khi tách.
Tình trạng pháp lý đất đai
Thửa đất không được có tranh chấp hoặc không kê biên thi hành án. Đây là điều kiện giúp đảm bảo sự ổn định và minh bạch trong quá trình tách thửa. Nếu thử đất đang vướng các vấn đề pháp lý sẽ ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất trong tương lai.
Diện tích đất tối thiểu
Các thửa đất sau khi tách phải đạt điện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phương. Nếu không đạt, có thể thực hiện hợp thửa với đất liền kề. Quy định này nhằm đảm bảo phần đất sau khi tách vẫn có giá trị sử dụng.
Đảm bảo hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ
Việc tách thửa đất phải đảm bảo có lối đi, kết nối với đường giao thông, hệ thống thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Đặc biệt, nếu người sử dụng đất dùng một phần diện tích để làm lối đi thì không cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng ở phần đất này.
3. Các trường hợp không được tách thửa đất
Tách thửa đất là việc phân chia lại thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất khác nhau, có đầy đủ giấy tờ pháp lý cho mỗi thửa đất. Tuy nhiên, pháp luật quy định rõ ràng các trường hợp không được tách thửa đất. Một số trường hợp không được thực hiện tách thửa đất bao gồm:
Đất không có sổ đỏ/sổ hồng
Đất không có sổ đỏ là thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Cơ quan Nhà nước hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Theo Luật Đất đai 2013, đất có sổ đỏ hoặc sổ hồng mới được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất bao gồm tách thửa, trừ trường hợp như thừa kế.
Tuy nhiên, ở các địa phương sẽ có những quy định khác biệt. Có một số địa phương vẫn cho phép tách thửa nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dù chưa được cấp chính thức.
Không đủ điều kiện về diện tích để tách thửa
Diện tích đất tối thiểu để tách thửa sẽ được quy định cụ thể tại mỗi địa phương. Quy định này nhằm tránh tình trạng manh mún hóa đất đai, gây khó khăn trong quản lý và quy hoạch đô thị. Tách thửa sẽ không được chấp nhận nếu diện tích không đủ diện tích tối thiểu theo quy định.
Tách đất không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch
Luật Đất đai 2013 quy định rõ, tách thửa đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch của địa phương. Đất trong các dự án đấu giá quyền sử dụng đất hoặc dự án phát triển nhà theo quy hoạch sẽ không được tách thửa.
Đất hết hạn sử dụng không được tách thửa đất
Người sử dụng đất sẽ không có bất kỳ quyền thực hiện nào liên quan nếu đất đã hết hạn sử dụng, trong đó có việc tách thửa. Quy định này áp dụng cho cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng.
Người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu cấp mới quyền sử dụng đất trước khi thực hiện các giao dịch khác.
Đất có thông báo thu hồi
Phần đất bị cơ quan Nhà nước gửi báo cáo thu hồi sẽ không được chấp nhận tách thửa. Thời gian thông báo đến khi thu hồi sẽ diễn ra 90 ngày với đất nông nghiệp và 180 với đất phi nông nghiệp.
Đất xảy ra tranh chấp
Đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng, bao gồm cả tách thửa đất. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan, tránh gây ra các vấn đề pháp lý phức tạp.
Nếu đất đang xảy ra tranh chấp, cần giải quyết vấn đề tranh chấp trước khi có bất kỳ giao dịch nào đến thửa đất, bao gồm tách thửa. Đối với một số trường hợp, đất tranh chấp cần có sự can thiệp của cơ quan chức năng hoặc tòa án để bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên liên quan.
Đất bị kê biên thi hành án không thể tách thửa
Với đất bị kê biên thi hành án không được tách thửa để đảm bảo việc thi hành án và các quyền liên quan bị hạn chế. Chủ sở hữu sẽ mất quyền tách thửa và các quyền thực hiện khác như các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp hoặc cho tặng.
Ngoài ra, quá trình kê biên sẽ thu giữ các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Người thi hành án hoặc đối tượng nào đang giữ các giấy tờ về quyền sử dụng đất đều phải giao nộp cho cơ quan thi hành án.
4. Nên làm gì khi mua đất không thể tách thửa
Các trường hợp không được tách thửa đất sẽ hạn chế quyền sử dụng cũng như các giao dịch liên quan. Chính vì vậy, người mua cần cân nhắc trước khi quyết định mua những thửa đất không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, nếu đã sở hữu không được tách thửa thì nên làm gì?
Trong các trường hợp không thể tách thửa đất như đã liệt kê ở trên, chỉ riêng trường hợp đất không đủ diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương có thể giải quyết như sau.
Mua thêm thửa đất liền kề và hợp thửa
Bạn có thể cân nhắc mua thêm một thửa đất liền kề với thửa đất không đủ diện tích tách thửa. Sau đó thực hiện hợp thửa thành một thửa lớn, sao cho diện tích sau hợp thửa bằng hoặc lớn hơn mức diện tích tối thiểu được tách theo quy định ở địa phương.
Trong trường hợp diện tích thửa đất cần tách nhỏ hơn quy định, người dân có thể đề xuất phương án hợp nhất với thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới có diện tích đáp ứng yêu cầu. Sau khi hoàn tất thủ tục hợp nhất, phần đất đã tách có thể được cấp sổ riêng.
Đồng sở hữu phần đất hợp thửa
Theo Luật Đất đai 2013, có thể đồng sở hữu một thửa đất và cùng đứng tên trong sổ đỏ/sổ hồng. Thửa đất đồng chủ sở hữu cần ghi đầy đủ họ tên của những người này và cấp cho mỗi người một sổ (hoặc 1 người đại diện).
Các chủ đồng sở hữu có quyền sử dụng, quyền sở hữu đất và các tài sản gắn liền với đất là ngang nhau. Có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, cho tặng, thế chấp,… khi có sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu.
Nếu thửa đất không đủ diện tích để tách thửa, bạn có thể thực hiện thủ tục hợp thửa với thửa liền kề của chủ sở hữu để đồng đứng tên. Cách này giúp thửa đất của bạn được cấp sổ nhưng sẽ có những hạn chế trong các giao dịch sau này do những người đồng sở hữu có quyền ngang nhau.
Như vậy, việc tách thửa đất là một thủ tục pháp lý quan trọng và có các trường hợp không được tách thửa đất. Để đảm bảo quyền lợi của mình, người dân cần nắm rõ các quy định của pháp luật về đất đai và các trường hợp không được phép tách thửa.
