Đất quy hoạch là thuật ngữ phổ biến trong bất động sản và quản lý đất, dùng để chỉ một khu đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Tìm hiểu thêm về khái niệm đất quy hoạch là gì và có nên mua đất dính quy hoạch hay không. Điều này giúp bạn chủ động và phòng tránh rủi ro gặp phải khi có kế hoạch đầu tư đất đai.
1. Khái niệm đất quy hoạch là gì?
Trước hết, để hiểu rõ về khái niệm đất quy hoạch là gì, cần nắm bắt định nghĩa về quy hoạch. Quy hoạch được hiểu là quá trình sắp xếp, bố trí các đối tượng cần quy hoạch vào một không gian cụ thể nhằm thực hiện các mục tiêu đã đề ra trong kế hoạch.
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định khái niệm “quy hoạch sử dụng đất” là quá trình phân bổ và khoanh vùng đất đai dựa trên không gian cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường, và ứng phó biến đổi khí hậu, dựa trên tiềm năng đất và nhu cầu của các ngành, lĩnh vực khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.
Do đó, đất quy hoạch được hiểu là những khu vực đất được xác định và phân chia theo quy hoạch xây dựng của địa phương kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Nói cách khác, đất quy hoạch là những mảnh đất nằm trong kế hoạch thực hiện các dự án như: Giao thông, công trình công cộng, hoặc thu hồi cho mục đích quốc phòng, an ninh.
Mục tiêu của việc quy hoạch đất là đảm bảo sử dụng tài nguyên đất một cách hiệu quả. Đồng thời, thúc đẩy sự phát triển bền vững trong khu vực. Những người sử dụng đất thuộc quy hoạch sẽ bị hạn chế một số quyền lợi nhất định.
Trong quá trình quy hoạch, chính quyền sẽ lập bản đồ quy hoạch chi tiết để phân loại từng loại đất. Đồng thời các kế hoạch này thường được công bố công khai để người dân và nhà đầu tư nắm bắt thông tin.
Ví dụ, đất quy hoạch có thể là đất dành cho làm đường giao thông, khu dân cư, hoặc trường học.
2. Cách xác định đất quy hoạch là gì?
Sau khi nắm được đất quy hoạch là gì, người dân cần biết cách kiểm tra mảnh đất thuộc quy hoạch hay không. Dưới đây là một số cách kiểm tra đất thuộc quy hoạch hiệu quả bao gồm:
2.1. Kiểm Tra Quy Hoạch Đất Thông Qua Sổ Đỏ
Nhiều người phải đến trực tiếp cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác minh tình trạng quy hoạch của đất nền. Tuy nhiên, bạn có thể sử dụng thông tin trong sổ đỏ. Điều này giúp kiểm tra dễ dàng xem mảnh đất của mình có nằm trong khu vực quy hoạch hay không.
Theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin liên quan đến quy hoạch sẽ được ghi rõ trong phần Ghi chú của sổ đỏ. Những thông tin này thường bao gồm: Diện tích đất thuộc diện quy hoạch, cũng như các điều khoản về bồi thường trong trường hợp đất bị thu hồi.
Ví dụ: Một phần diện tích của mảnh đất được quy hoạch cho việc xây dựng trường học theo kế hoạch phát triển địa phương. Phần Ghi chú trên sổ đỏ sẽ chỉ rõ: “Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (ghi rõ tên công trình)”.
2.2. Kiểm Tra Quy Hoạch Đất Qua Cơ Quan Nhà Nước Có Thẩm Quyền
Nếu bạn muốn biết mảnh đất của mình có “dính” quy hoạch hay không. Cách đơn giản nhất là đến thẳng Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND quận/huyện. Chỉ cần cung cấp thông tin mảnh đất, các cán bộ sẽ tra cứu trên bản đồ quy hoạch và cho bạn biết chi tiết.
Đây là cách phổ biến nhất vì độ chính xác cao. Nhưng cũng hơi tốn thời gian, đặc biệt là khi phải đứng xếp hàng hoặc chờ đợi do nhiều người có nhu cầu tương tự. Nên nếu có thời gian và kiên nhẫn, đây vẫn là cách hiệu quả nhất để kiểm tra tình trạng đất.
2.3. Kiểm Tra Quy Hoạch Đất Qua Văn Phòng Đăng Ký Đất Đai
Theo Thông tư số 34/2014/TT-BTNM, người dân có thể xác minh thông tin quy hoạch đất đai thông qua hệ thống thông tin đất đai của nhà nước bằng cách nộp phiếu yêu cầu.
Để kiểm tra quy hoạch, bạn có thể thực hiện các bước sau:
- Bước 1: Tải và điền đầy đủ thông tin vào mẫu phiếu yêu cầu 01/PYC. Trong phần danh mục và nội dung cần cung cấp, hãy đánh dấu vào ô “quy hoạch sử dụng đất” nếu bạn chỉ muốn kiểm tra thông tin quy hoạch, hoặc đánh dấu vào ô “Tất cả thông tin trên” nếu cần thêm thông tin khác.
- Bước 2: Nộp phiếu yêu cầu đã hoàn thành tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
- Bước 3: Sau khi xem xét, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cung cấp thông tin về thửa đất cho bạn. Nếu yêu cầu bị từ chối, bạn sẽ nhận được văn bản nêu rõ lý do từ Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Phương pháp kiểm tra này có thể sẽ yêu cầu bạn trả một khoản phí nhất định.
3. Nên mua đất dính quy hoạch hay không?
Câu trả lời là tùy vào nhu cầu và điều kiện của mỗi người mà quyết định mua đất quy hoạch. Tuy nhiên, trước khi quyết định mua đất bạn cần biết đất quy hoạch là gì và mảnh đất này thuộc quy hoạch không. Sau đó bạn có thể tham khảo ưu – nhược điểm khi mua đất quy hoạch như sau:
3.1. Ưu điểm
Khách hàng nên tránh mua các lô đất đang nằm trong hoặc dự kiến nằm trong diện quy hoạch. Bao gồm đất làm trường học, đường giao thông,… hoặc loại quy hoạch không được phép xây dựng nhà ở. Điều này giúp tránh rủi ro bị thu hồi khi đang sử dụng hoặc phát sinh nhiều chi phí không mong muốn.
Hơn nữa, quy hoạch có thể thay đổi hoặc bị hủy bỏ. Điều này dẫn đến việc đất không thể sử dụng theo mục đích ban đầu. Việc chờ đợi quy hoạch triển khai cũng có thể kéo dài, gây ra sự lo lắng và lãng phí thời gian.
3.2. Nhược điểm
Tuy nhiên, quyết định mua đất nằm trong quy hoạch phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Mặc dù mua đất thuộc diện quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro, nó cũng có thể mang lại cơ hội lớn cho người mua.
Đất nằm trong quy hoạch thường có giá rẻ hơn so với đất không thuộc quy hoạch. Điều này giúp tạo điều kiện đầu tư với chi phí thấp. Hơn nữa, những kế hoạch quy hoạch đất trong tương lai có thể bị thay đổi hoặc dỡ bỏ. Điều này khiến mảnh đất này đem lại lợi nhuận cực lớn cho bạn.
Bên cạnh đó, người mua đất quy hoạch cũng nên tìm hiểu một số thông tin chẳng hạn như:
- Mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa
- Trên giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng đất quy hoạch là gì.
- Liệu đất có được phép xây dựng nhà ở hay công trình hay không
- Nguồn gốc của mảnh đất này ra sao
- Liệu đất có đang vướng vào tranh chấp, bị kê biên để đảm bảo thi hành án hay không…
4. Giải đáp một số thắc mắc liên quan đến đất quy hoạch
Ngoài tìm hiểu về đất quy hoạch là gì bạn cũng cần nắm thêm một số thông tin quan trọng. Dưới đây là phần giải đáp cho một số câu hỏi thường gặp liên quan đến đất quy hoạch. Điều này giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về những vấn đề pháp lý. Đồng thời tránh được những rủi ro tiềm ẩn khi mua bán hoặc đầu tư vào loại đất này.
4.1. Đất quy hoạch có bán được không?
Việc mua bán đất nằm trong quy hoạch sẽ được xem xét dựa trên các tình huống cụ thể liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dưới đây là những quy định về việc mua bán đất quy hoạch:
- Trường hợp 1: Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng cấp huyện chưa đưa ra kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sở hữu đất vẫn có thể tiến hành giao dịch và thực hiện các quyền hợp pháp khác theo quy định mà không bị giới hạn.
- Trường hợp 2: Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và đất thuộc khu vực cần chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc thu hồi, chủ sở hữu vẫn có thể thực hiện các quyền hợp pháp đối với đất của mình. Tuy nhiên, họ không được phép xây dựng công trình mới, nhà ở, hay trồng cây lâu năm. Mọi hoạt động cải tạo hoặc sửa chữa công trình hiện có cần phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật.
(Tham khảo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi và bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi và bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018)
4.2. Mua đất thuộc diện quy hoạch có được đền bù không?
Hộ gia đình và cá nhân sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc đáp ứng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoại trừ các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 77 của Luật Đất đai 2013.
4.3. Đất dính quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?
Nếu mảnh đất thuộc dự án quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, đất nằm trong dự án quy hoạch treo. Đồng thời đã có quyết định hủy bỏ thu hồi đất, thì vẫn có thể được cấp sổ đỏ. Việc cấp sổ đỏ chỉ áp dụng cho phần diện tích đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Theo như datxanhdongnambo, việc nắm bắt định nghĩa đất quy hoạch là gì và cách xác định đất thuộc quy hoạch giúp cá nhân, gia đình và chủ đầu tư chủ động. Đồng thời cũng tránh được những rủi ro khi mua đất trong quy hoạch.
