Để hiểu đơn giản về quy hoạch treo là gì, bạn có thể hình dung đó là những khu đất đã được công bố thu hồi cho dự án nào đó nhưng sau nhiều năm dự án vẫn không được triển khai theo kế hoạch, khiến đất đai bị bỏ hoang.
1. Quy hoạch treo là gì?
“Quy hoạch treo” là thuật ngữ thường được người dân sử dụng để chỉ một khu đất đã được nhà nước công bố kế hoạch thu hồi và sử dụng cho mục đích cụ thể, nhưng không thực hiện đúng tiến độ.
Tuy trong các văn bản pháp lý không có định nghĩa chính thức, Luật Đất đai 2013 quy định rằng diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện phải được thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng. Nếu sau 3 năm không thực hiện, cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch này, và việc điều chỉnh phải được công bố công khai.
1.1. Các loại quy hoạch treo hiện nay
Hiện nay, tùy thuộc vào loại quy hoạch hoặc nội dung sử dụng đất, dự án có thể chia thành nhiều loại “quy hoạch treo” khác nhau, liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất. Các loại quy hoạch treo là gì:
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch giao thông và thủy lợi
- Quy hoạch dân cư nông thôn
- Quy hoạch ngành: thể thao, thương mại, du lịch, quốc phòng an ninh, công nghiệp, v.v.
Mặc dù đã có kế hoạch nhưng các quy hoạch này không được thực hiện, gây ra khó khăn trong việc sử dụng đất và bức xúc cho người dân.
1.2. Nguyên nhân quy hoạch treo
Thực tế hiện nay, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng quy hoạch treo. Vậy nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo là gì:
- Trục lợi từ quy hoạch: Lợi dụng quy hoạch để thu lợi cá nhân.
- Kế hoạch chồng chéo: Quy hoạch thiếu sự thống nhất, gây khó khăn trong việc thực hiện.
- Thiếu nguồn tài chính: Không đủ và không sử dụng đúng nguồn vốn cho các dự án quy hoạch.
- Lợi ích không hài hòa: Xung đột lợi ích giữa người dân, chính quyền và nhà đầu tư làm trì hoãn dự án.
- Thiếu năng lực quy hoạch: Đội ngũ cán bộ yếu kém hoặc thiếu nhân lực, khiến quy hoạch không phù hợp với phát triển lâu dài.
- Triển khai không đồng bộ: Các hạ tầng như đường, điện, trường trạm không được xây dựng đồng thời với nhà ở.
- Tiến độ chậm trễ: Dự án không đạt tiến độ, gây lãng phí và ảnh hưởng tiêu cực đến người dân trong khu vực.
2. Quyền sử dụng đất đối với đất quy hoạch treo
Các quyền sử dụng đất quy hoạch treo là gì cùng đi tìm hiểu ngay:
2.1. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất thuộc quy hoạch vẫn có thể chuyển nhượng về quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng và chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
- Nếu sau 3 năm kể từ khi quy hoạch, không có quyết định thu hồi đất hoặc không được phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơ quan nhà nước phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch, khi đó người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng.
2.2. Bồi thường đối với đất thuộc quy hoạch
Theo Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ được bồi thường nếu thỏa mãn các điều kiện như:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm.
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
- Khi đất bị thu hồi theo quy hoạch và đáp ứng các điều kiện trên, người sử dụng đất sẽ được bồi thường.
3. Hướng dẫn xử lý khi mua đất dính quy hoạch treo
Để biết cách xử lý khi mua phải đất quy hoạch treo bạn cần hiểu về quy hoạch treo là gì và thực hiện các cách sau:
3.1. Xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Nếu mảnh đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, bạn có thể xin giấy phép xây dựng nhà có thời hạn. Theo Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi Luật Xây dựng sửa đổi 2020, nhà ở riêng lẻ trong khu vực quy hoạch có thể được cấp giấy phép xây dựng với thời hạn sử dụng nhất định, kèm theo các điều kiện:
- Đất thuộc khu vực có quy hoạch nhưng chưa được thực hiện.
- Quy mô công trình phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh.
- Cam kết tự phá dỡ sau khi hạn sử dụng hết.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, môi trường, và phòng chống cháy nổ.
3.2. Thủ tục xóa quy hoạch
Đối với việc xóa quy hoạch, cần đề xuất lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, bao gồm các cấp như Quốc hội, Chính phủ, UBND cấp tỉnh hoặc huyện. Các bước cụ thể phụ thuộc vào cấp quản lý và thẩm quyền đối với mảnh đất.
4. Các câu hỏi liên quan đến quy hoạch treo là gì?
4.1. Có nên mua đất quy hoạch treo?
Theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi, phần diện tích nằm trong quy hoạch đó sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, nếu quy hoạch treo bị hủy bỏ, người sử dụng đất có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ. Nếu dự án treo không bị hủy bỏ, quyền sử dụng đất của người dân bị hạn chế theo quy định của Luật Đất đai 2013.
4.2. Xây nhà trên đất quy hoạch treo có được không?
Khoản 5 Điều 94 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bởi Luật Xây dựng 2020, quy định rằng đất thuộc quy hoạch treo không được cấp giấy phép xây dựng để xây mới nhà ở, nhưng có thể được cấp phép để cải tạo hoặc sửa chữa nhà hiện hữu.
Sau 3 năm mà không có quyết định thu hồi đất hoặc điều chỉnh quy hoạch, người sử dụng đất có thể xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
4.3. Đất quy hoạch treo được bồi thường hay không?
Việc bồi thường phụ thuộc vào thời điểm tồn tại của tài sản trên đất:
- Nếu tài sản được xây dựng trước khi quy hoạch được công bố và có kế hoạch thu hồi, tài sản đó sẽ được bồi thường khi thu hồi.
- Nếu tài sản được xây dựng sau khi quy hoạch đã được công bố và có kế hoạch thu hồi, sẽ không có bồi thường khi thu hồi đất.
4.4. Đất quy hoạch treo bán được không?
Việc mua bán đất quy hoạch treo vẫn có thể diễn ra, nhưng người mua cần thận trọng vì rủi ro cao. Nếu sau 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch, người dân có thể tiếp tục sử dụng và chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.
Thông tin của Datxanhdongnambo sẽ giúp bạn biết rõ hơn về quyền sử dụng đất quy hoạch treo là gì và cách xử lý khi mua phải loại đất này.
